1月拿地谁最壕？看房企比拼智慧和勇气！

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当面粉价贵过面包价的时候，面包师会怎么做？

答案无非两种：要么改行不做面包，要么做出能卖出更高价钱的面包。

当面粉价贵过面包价的时候，面包师会怎么做？

对于地产企业而言，面粉土地价格超过面包楼市价格已经是常态，挖个坑就能赚钱的时代已经一去不复返，在“不拿地等死，拿地找死”的行业语境之下，拿地既是勇敢者的游戏，更是战略和操盘实力的比拼。

万房投资统计，2016年1月，全国土地共成交692宗，成交土地面积2816.87万平方米；其中，住宅用地成交214宗，成交面积943.55万平方米，规划建筑面积2661.72万平方米，楼面价约合2249元/平方米。

万房投资跟踪的典型地产上市公司在2016年1月共拿地92宗，总金额为663.14亿元，面积544.19万平方米，规划建筑面积1288.55万平方米，楼面价约合5146元/平方米。分别较2015年1月同比增长70%、58%、45%、29%、23%；除了楼面价较2015年12月环比上涨了6%之外，拿地数量、总金额、拿地面积、规划建筑面积环比则分别下滑了42%、49%、51%、52%。

其中，万房投资跟踪的典型地产上市公司2016年1月共拿下住宅用地70宗，总金额583.51亿元，成交面积474.13万平方米，规划建筑面积1153.24万平方米，楼面价约为5060元/平方米，同比环比与上述趋势相同。

这是一个值得警惕的数字。

因为万房投资跟踪的典型地产上市公司拿地多在一二线城市，拉高了土地成交均价，但与全国的趋势基本相同。2015年，全国典型城市土地成交均价已达到4042元/平方米，较2014年上升了15.7%，而至2015年12月，全国100个城市新建住宅平均价格为10980元/平方米，土地成交均价已占到住宅平均价格的36.81%，较2014年上升了4个百分点。

这意味着，除非未来房价仍能够继续快速上升，否则地产行业的利润率必然呈下降趋势。

万房投资根据已经披露2015年年报的地产上市公司统计显示，销售毛利率行业均值为30.33%，较2014年下降1.44个百分点；销售净利率均值为9.98%，较2014年下降0.08个百分点。

如果说2015年年报数据存在样本数较少的问题，那我们来看看2015年三季报。

地产行业销售毛利率、销售净利率均值分别为27.96%、8.07%，较2014年分别下滑了12%、20%。

高地价不仅侵蚀了利润率，还使地产企业的前期投资压力增大，投资回收期延长、周转速度减缓。

万房投资统计显示，地产行业存货周转率已由2014年的0.28倍下降到2015年的0.24倍，整体周转速度呈下降趋势。

投资回收周期的延长对地产企业是一个危险的趋势，由于债务的刚性约束，如果当债务到期时，大部分项目的资金还没能回笼，就将出现较大的资金缺口，而银行对地产企业的信贷正在越收越紧。

因此，高地价把地产行业推到进退维谷的状态：如果不买地，未来就会没有地可以开发；如果高价买地，未来将面临很高的经营风险。

向左还是向右，这是一个问题。

在万房投资跟踪的典型地产上市公司中，以拿地金额计，融创中国、恒大地产、绿地集团、荣盛发展(002146,股吧)、华润置地分别以94.52、90.31、65.99、41.50、41.26亿元位居前五名；以拿地面积计，恒大地产、大连万达主要是万达商业、碧桂园、中国海外发展、绿地集团分别以97.88、83.15、50.83、33.23、30.55万平方米位居前五名。

与2015年总榜单相比，融创中国保持了激进的势头，而万科、保利地产(600048,股吧)则暂时双双跌出拿地金额及拿地面积前五。

从土地成交分布看，主要仍集中在一线城市及二线城市，而这也正是目前地产企业的主要分歧之所在。

在看好二线城市的融创中国董事长孙宏斌眼中，未来的风险是空前的，这时候最重要的，就是别把自己玩到坑里去。比如，买一块很贵的地，是需要好几年才能处理完的。

对于北京楼盘、上海楼盘等一线城市，孙宏斌判断，房价虽然会涨，但与地价涨幅不匹配。一算就亏钱，拿地就是犯罪。

因此，融创在2015年大举进入8个二线城市，拿地多集中在南京楼盘、杭州楼盘、佛山楼盘等二线城市。

另外，融创和恒大的并购技巧日臻娴熟，两者近期均大手笔通过收购项目的方式获得土地。这一方面可以避免招拍挂市场上的土地高溢价，缩减土地购置成本；另一方面，能够有效提高项目周转速度，达到资金的快速回笼。

而对于坚守一线城市的地产企业而言，理由也很充分：一线城市库存风险低于二三线城市、一线城市土地资源、一线城市可以做豪宅维持利润率。

向死而生既需要勇气，更需要智慧，地产白银时代的火拼才刚刚到来，较量的不仅是产品操盘运作实力，还有销售、融资等能力。

这也正是万房投资所持续关注的，除了拿地榜之外，万房投资还将推出销售能力榜、融资实力榜、项目实力榜、投资价值榜等榜单，将地产企业置于各种口径的显微镜之下，接受全方位、超景深的扫描与观察，将其从躯体到毛细血管均纤毫毕现得呈现在业界面前。