房地产现在的价格，未来会跌回去吗？

2001年左右买房的同志，现在房价上涨至少10倍了；而2009买房子的人，房价至少涨了3-4倍。这些同志们，心里很幸福，同时更不踏实，房价不会再跌回去吧。我们非常肯定地回答：房价是跌不回去的。

大家不信看看2008年美国经济CRISIS后的房价走势就知道了。2008年美国因为“次贷危机”导致房地产暴跌，大约跌幅为60%-70%左右，但是2016年现在来看，美国的房价又涨回来了。另外一个案例就是香港以及日本。为什么会这样呢？大家要明白，不是房价跌不回去，而是纸币时代的货币在贬值。1997年-1998年的东南亚危机，导致香港房价暴跌，大约跌了70%，很多人都跳楼了；但是2001-2014年，这期间货币贬值多少倍啊，因此香港房价早就涨回来了，而且高了不少。

因此，我们要明白货币、房地产之间的关系，货币具有货币的价格，而房地产具有资产的价格，它们之间存在倒数的关系：1）货币贬值、资产价格上升；2）货币升值，资产价格下跌。房地产和货币之间的关键就是这么简单，当然这是理想的情况，房地产不仅和货币有倒数关系，而且还和人口、城镇化以及宏观经济、通货膨胀等都有直接的关系，还存在多种约束条件，但是其和货币之间存在倒数的关系。

我们说，在纸币时代，如果房地产非要跌回去，那么只有一种可能，货币非常值钱，而且严格按照经济发展情况配置货币，货币极其紧缩，而且逐年紧缩，货币的价格越来越高；但是这种情况我们想是不可能出现的。因此，我们说，纸币时代货币的贬值是螺旋式的，总体上是不断贬值；因此，房地产的价格总体上是向上，当然期间可能会有一段较短时间的跌幅或震荡，但是总体上必然是向上的

即使，现在的委内瑞拉，大家也可以看到，按照委内瑞拉现在的货币实际价格，其国内的房子依然是上涨的，因为该国的货币已经贬值1000倍以上；当然，你如果按照委内瑞拉现在的货币价格甩卖其房地产，按照美元计算其价格当然一文不值，因此大家看到了资产价格的另一面，其不仅需要和本币进行比较，而且还需要和国际货币美元、黄金进行比较。我们可以看到：（1）按照委内瑞拉的货币价格，委内瑞拉的房地产处于升值当中；（2）如果按照美元的价格，委内瑞拉的房地产基本上一文不值，跌到最低谷了。

因此，大家又担心了，如果中国发生严重的经济CRISIS，是否就像委内瑞拉一样呢？我们的回答：是的，这是任何国家都无法避免的，如西班牙、如希腊、如俄罗斯。在非常严重的经济CRISIS下，该国一定会发生严重的通货膨胀，货币一定是大幅贬值的，导致按照本币计算的资产价格严重大幅下跌。如果中国发生西班牙、希腊、委内瑞拉的经济CRISIS，中国的房地产按照美元计算则会出现严重的下跌。

但是，我们中国会发生严重的经济CRISIS吗？如果这个问题的答案是否定的，则我们就不要担心房价的问题。这也是我们小禾智库反复谈到的自己观点：

1）中国一、二线城市的房地产价格一定还会上涨，至少10年，当然涨幅的幅度会远远回落，但是价格是上涨的。

2）三、四、五线房地产的名义价格依然会上涨，因为货币依然在贬值；但是因为货币之外的城镇化、人口红利已经到顶；同时人口、资金、资源在流入更大的城市，因此房地产的实际价格在下跌。当满足一定条件后，三、四、五线房地产在名义价格上涨一段时间后会发生较为大幅的下跌，下跌幅度不会小于30%。

3）三、四、五线的核心问题是去库存，因为空置率是在太高，人口流出率太高。

4）而中国一、二线城市的房地产不仅不能去库存，而且必须加库存；虽然人口红利已经没有，但是中国的大城市化进程才刚刚开始。未来10年人口越来越向一、二线城市集中，更多的卫星城市会出现。

对于中国的经济问题，我们认为中国经济虽然存在各种问题，如产能严重过剩问题、国有企业改革问题，政府企业债务问题，但是我们依然看到我们中国经济存在较大的比较优势：（1）互联网给中国经济带来较大的提升；（2）互联网经济模式下的消费、服务等产业具有较大幅度的提升；（3）高科技已经逐步成为国内新的经济动力；（4）庞大的人口基数；（5）城镇化还远远没有完成等等。因此，我们认为中国自己发生经济CRISIS的可能性较小，但是目前全球再次发生经济CRISIS的可能性正在加大，其会影响我们的经济、金融体系，这是我们需要关注的核心问题。