分化楼市“去库存”继续调整

“房贷政策调整了，二套房首付比例降到三成。正好父母来北京过节，我们就来看看房子。”购房人张先生说，“我观察了一年多，北京的房价还在涨，特别是市区里的房涨得比较多，郊区的房子相对便宜一些，涨的幅度较小。”

楼盘销售员小肖提醒他说：“节后我们就会调价，大概每平方米上调1000-2000元。”对此，张先生并不着急。在他看来，北京城八区之外的区县有 不少楼盘，房价不可能快涨，自己有很大的选择余地，最重要的是选一个性价比合适的房子。比如，建筑质量、社区服务比较好，交通比较便利。

小肖也承认，对于改善型需求的购房人，价格不是他们考虑的核心因素，主要的还是楼盘的综合品质，包括开发商的信誉、物业服务等。

据亚豪机构监测，今年春节期间，北京楼市没有新盘开盘，这是连续第八年春节期间零开盘。亚豪机构副总经理任启鑫认为，北京市场豪宅化特征将更加明显，基于高端项目的特性，2016年推盘节奏将进一步放缓，北京楼市逐步进入“少而精”的销售阶段。

业内人士认为，这实际上意味着楼市已步入品质时代，靠拿地就赚钱的开发模式已一去不复返。买方市场之下，各城市之间的分化、城市内部核心与郊区地段 的分化都将加剧。北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志认为，2016年北京楼市分化会进一步加剧，房价上涨，但整体成交量有下行的压力。

春节期间，不少三四线城市的楼盘销售处大都关门，去库存压力沉重。中信建投房地产研究员在湖北省荆门市沙洋县发现，全县在建及拟建房地产开发项目约30个左右，其中沙洋县城新开盘6个项目，平均去化率10%左右。

在其他一些中小城市，施工单位垫资开发的现象比较普遍，项目垫资普遍在30%-50%，更有甚者高达80%，通过层层分包，大小施工单 位套牢在高库存和房价下降中。同时，以房抵账现象普遍，一些工程抵账房以较低价格投放市场，加剧降价预期，企业为增加销售量，在成交价格上大幅优惠，形成 恶性循环。

“对企业来讲，重大问题是现金流能不能顶住。顶不住，可能有一些要降价，解决现金流的 问题，所以我们说走出困局一个重要的条件就是能不能让现金流维 持。”华远地产前董事长任志强认为，今年有可能出现同城价格差的现象，在一线城市和很多三线城市都可能出现这样的差异，中心区和边缘地区的差别。

而在泰禾集团董事长黄其森眼里，房地产库存过高是多年积累的结果，主要在三四线城市，而目前人口向大城市、中心城市转移的趋势短时期很难改变。开发商去库存一定要割肉、降价，期望政府补贴、收购是不切实际的。